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没有发达的资产证券化市场就难以发展“以房养老”

来源: 转载自北京安邦信息 发布日期: 2007/09/25 0
    随着人口老龄化社会的迫近,养老问题已经日益成为政策和市场的关注热点。“以房养老”观点的推出,就是应这样的背景而成为大众的焦点议题。中国房地产协会副会长、中房集团前总裁孟晓苏是这一观点的有力倡导者。
    孟晓苏在他的博客中写道,我国城市拥有自有住房的家庭已高达70%之多,住房已成为这些家庭拥有财富的主要组成部分。据国家统计局于2003年,对西安、重庆等四城市居民家庭拥有财富的调查,我国城市家庭平均拥有财富已经高达22.83万元,其中房产价值占到48.98%。经过最近这几年房价的飙涨之后,相信全国城市家庭的房产财富已经拥有高达2万亿美金以上的市场规模。
    老年人因退休而导致的各项收入的减少,就可以通过工作时积累的财富来弥补,以维持较为理想的生活状态。但如这笔财富是以住房不动产的形式沉淀下来而无法变现,这种保障就只能是一句空话:因为老年人的生活需要实实在在的货币来支撑。许多老年人被称之为“住房富人,现金穷人”。他们年轻时贷款买房,辛劳一生赚钱攒钱,还贷付息,在临近退休时方才取得住房的完全产权,此外别无积蓄,接下去就只能依靠不多的养老金维持生活。与此同时,他们的住房却顺理成章地作为遗产留给了子女。按照庇古福利经济学的观点,这无疑是一种福利损失:最需要用钱的人没钱用,而正值壮年的子女却得到了一笔额外的收入。财富分配的不合理,降低了社会总体的福利水平,更损害了老年人的福利,使得他们不得不过分地压缩生活水平,同时又对社会保障体系形成巨大压力。随着“四二一”家庭的大量出现,一双儿女是无力在经济上养育四位老年父母;两对老年父母最终向一双儿女遗留的双套房产,也并不为已经成家的子女很为需要。在这种状况下,以房养老,自我养老,显然是较好的选择。
    应该说,孟晓苏的观点是比较富有前瞻性的。“以房养老”的理念在国外其实早已提出,并有了较成熟的操作模式。如美、日、英、法等国于上世纪80年代先后推出的“反向抵押贷款”,就有效地解决了部分“现金穷人,不动产富人”的养老问题。它的操作原理是将住房通过一定形式的金融保险机制,实现价值的流动,使得老年人在工作期间积累的房产,能够在其晚年带来稳定可靠的现金流入,从而对养老保障发挥相应的功能。
    近日分析师获悉,已经流行欧美数十年的“以房养老”模式,将于今年10月首次在我国推出。老人抵押房产后,每月从保险企业领取一笔养老金,过世后将房产交与保险企业。据了解,我国首个主营“以房养老”的保险企业“幸福人寿”已通过相关部门的审批,计划下月正式挂牌营业。
    不过分析师并不看好短中期内“以房养老”在中国的市场发展前景。原因很简单:当老人将房屋贬值的风险转售给保险企业或其他机构之后,老人的现金收入固然多了,但同时会带来两个问题:其一是,保险企业得到大量的抵押固定资产之后,可以干什么?其二是,在抵押期结束后,如果老人仍旧没有过世,此时老人的保障将如何解决?
    第一个问题不解决,大家很难设想拥有庞大现金流支出的“以房养老”保险企业,将能够如何生存。而第二个问题如果不事先加以设计和考虑,则很可能出现中国1998年货币化分房之后造成的后果:一年40亿的廉租房保障支出规模,使得社会底层住房保障严重不足。
    需要强调指出的是,“以房养老”需要真正发达的资产证券化市场,以便于市场上各机构能够自由进行资产的买卖,这样的市场制度条件下,才会有足够多的机构愿意来承担和分散资金占用、资产贬值的风险。而同时,发达的资产证券化市场又要求政府能够做到市场经济所需要的兜底:没有机构愿意承担的风险,政府必须承担,例如老人抵押房产养老期限到期后的养老问题怎么办?
    最终分析结论(Final Analysis Conclusion):
    “以房养老”绝不是某些人士的一厢情愿就能够迅速发展的。其背后所需要的公平的市场制度与条件,才是其良性发展的基础。否则,养老问题没解决好,反而可能引来一些“强者的掠夺”,并造成不必要的社会负面影响。

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