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中国泡沫的“根”应该前往房地产市场找寻

来源: 转载自北京安邦信息 发布日期: 2007/10/15 0
    当前中国的股价和房价增长速度,都令人目眩。尽管各界人士在反复警告,但资金推动的市场依旧不顾一切的上涨。为何在不断的加息以及各类宏观调控的紧缩政策之下,资金仍旧愿意不断流出银行体系,制造着越来越炫目的泡沫?
    分析师认为,中国泡沫的根源就在房价的不断上扬之上,在于投资者还没有对中国的房地产市场失去信心。无论股市、房市,都是如此。此说并非否认利率和汇率问题的重要性,但就利率和汇率本身来说,它们都只是价格信号而已。它们只能告诉大家市场已经怎么样了,而不能告诉大家市场为什么会这样。大家需要从市场建设的角度考量泡沫的真正原因。除了利率和汇率市场的建设之外,对于中国金融体系来说,最重要的市场建设,可能莫过于房地产市场了。
    事实上,中国股市与房地产市场之间的联动性已经相当高,只是很多人可能还没有认识到这一点。美国房价下跌引发的次贷危机在提醒大家,支撑社会信用的主体,仍旧是土地和房产,主要反映这些商品价格变化的又是房地产市场,而不是股市。就像美国著名经济学家卡尔•凯斯等人的研究表明的那样,所谓美国股市的财富效应,远不如来自房地产的财富效应。他们的研究对14个发达国家1975-1999年的年度数据以及美国1982-1999年的季度数据进行了检验,这两组数据的检验结果都表明,消费的变化与股市财富无关但是与同期房屋财富的变化正相关。无独有偶,美联储经济学家的研究同样表明,房地产财富效应与消费变化的相关性,远大于股市的财富效应。
    中国虽然市场经济远不如美国发达,但在社会信用的承载之上,仍和美国一致。有房的人,才会被看作是解决了基本生活问题的人;房子值钱的人,才会被看作是有些钱的人;而有很多房子和豪华别墅的人,则会被看作是富翁。在中国,由于社会保障体系的缺憾,个人的住房投资将会被视作一种储蓄,是一种寻求自我保障的理性行为,也就是在积累个人的信用。在美国也同样,很多经济学家开始将个人的房地产投资视作储蓄,这样可以很好的说明美国的“低储蓄率”问题。这样,美国的低储蓄率就在个人信用的积累上得到了说明,房地产价格越高,个人信用就相对更好,银行也就更愿意借钱给这样的人消费。
    既然房地产是最主要的社会信用载体,自然资金都会前往该市场以寻求信用的积累。扩大到整个商业社会,可以认为大部分企业家或企业的投资购房,都是在积累商业社会中的信用。特别是在中国的信用体系还不够健全、利率和汇率还不够市场化的时候,房地产市场可以成为一种相对更市场化,相对更标准化,相对更容易评估个人或者企业信用水平的手段。所以,一旦某个国有企业在北京的四环内拥有一片土地,那么这家国有企业不论其主业的经营状况有多糟糕,它的市场估值也会飙涨。银行贷款给这样的企业,其信用基础难道不是房地产的价值吗?
    还有更多的证据表明,中国实体经济的流动性,实际上就是通过房地产的相关信用,来从银行体系获取的。例如中国在土地储备上沉淀的资金,就高达1.5万亿。当然,拥有这些土地储备的投资者,会因为房地产市场而在银行的信用急速增加。同样,拥有这些储备的投资者,其上市企业股票也会大涨。还有来自上海央行的数据表明,今年第三季度,上海市中资商业银行新增人民币个人消费贷款209.9亿元,为上半年个人消费贷款增量的两倍,占其同期人民币各项贷款增量的七成。上海新增贷款中房地产贷款占绝大多数,这种状况恐怕代表了相当一批一线以及二线重点城市的现实。
    有意思的是,最近银监会主席刘明康在谈到防范银行风险时指出,“提高房贷首付比例,甚至比上调存款准备金率等金融手段更具有针对性。”刘明康说:“这也是针对当前金融风险变化采取的一个与时俱进的举措。”看来,刘明康的言外之意是,宏观上控制住了房地产市场,银行的风险也就控制好了。
    最终分析结论(Final Analysis Conclusion):
    有很多事实告诉大家,现在几乎所有人都存在着近乎固化的思维:房地产升值了,这个地方才繁荣,这个地方才有钱、有信用。此时大家应该知道,房地产市场的泡沫,将放大其他市场的泡沫,如股市;同时,其他市场的泡沫又会掩盖房地产市场的泡沫,并促使房地产市场泡沫膨胀得更大,让大家以为:这里的房价,就应该是这么昂贵。最终大家会知道,一切泡沫的崩塌都会从房地产开始,并席卷整个经济体系。这或许就是“高楼大厦”指标能够预言经济危机的真正原因。

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